国家工商行政管理局对《关于党政机关离、退休专业技术人员可否从事个体经营问题的请示》的答复

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上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
浙江省金华市人民政府


关于印发金华市本级规范行政许可行为暂行办法的通知
金政发〔2006〕209号
婺城区、金东区人民政府，市政府各部门：
现将《金华市本级规范行政许可行为暂行办法》印发给你们，请认真研究执行。

金华市人民政府
二ＯＯ六年十二月二日

金华市本级规范行政许可行为暂行办法

为进一步深化行政审批制度改革，规范行政许可行为，提高行政服务效率，优化经济社会发展环境，根据有关法律、法规精神，结合我市实际，制定本办法。

第一章　统一许可制度

第一条　建立统一的行政服务中心，实行行政许可事项统一办理、集中办理，方便行政许可申请人办事。
第二条　凡具有行政许可职能的部门（单位），均应设立办事窗口统一办理行政许可事项；具备条件的，办事窗口应进驻行政服务中心，集中办理行政许可事项。
第三条　凡在行政服务中心设立办事窗口的部门（单位），其所属行政许可事项原则上应在行政服务中心集中办理，做到许可事项、实质性程序与环节、审批人、网络线、政务公开“五到位”。
第四条　凡进驻行政服务中心的各行政许可部门（单位）应对办事窗口进行书面授权，切实执行行政审批“一审一核”制。

第二章　并联审批制度

第五条　对涉及两个或两个以上部门（单位）办理的审批事项实行并联审批制度，以牵头部门（单位）为主办部门（单位），相关部门（单位）为协办部门（单位）。
并联审批采取“一门受理、抄告相关、同步审批、限时办结”方式，主办部门（单位）负责有关并联审批事项的受理、抄告、催办、汇总和答询工作，协办部门（单位）应积极主动配合主办部门（单位）工作，在规定的时限内提出审核意见或办理相关审批手续。
第六条　并联审批事项要严格遵守一个窗口对外的规定，部门（单位）之间通过公文传递、会签、召开联席会议等方式办理相关审批事项。
第七条　企业投资项目审批确需现场踏勘的，按照《金华市本级企业投资项目审批联合现场踏勘实施意见》（金政办发〔2006〕76号）的有关规定办理。

第三章　限时办结承诺制度

第八条　各行政许可部门（单位）应对所属行政许可事项作出限时办结的承诺。限时办结承诺期限是指市本级行政许可部门（单位）自受理行政许可事项之日起至作出行政许可决定之日所需的工作期限（扣除法定节假日）。
第九条　限时办结承诺期限由各行政许可部门（单位）依照第十条的规定，在法定期限内按分类管理的原则确定，报市行政服务中心审核后公布。
第十条　对不需实质性审查，申请材料齐全、形式条件符合即可作出行政许可决定的简易许可事项，应在受理后当场办结；不能当场办结的，应当在1个工作日内办结。
对不需现场踏勘的一般许可事项，承诺期限不超出５个工作日；需现场踏勘的，承诺期限不超出７个工作日。
对需经集体讨论作出行政许可决定的重要许可事项，承诺期限不超出10个工作日。
对并联审批事项，主办部门（单位）承诺总期限不超出20个工作日，协办部门（单位）要在对外承诺期限的基础上，进一步压缩行政许可办理时限，确保主办部门（单位）在承诺的总期限内办结行政许可事项。
行政许可部门（单位）作出行政许可决定，依法需要听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的，所需时间不计算在本章所指的承诺期限内，但行政许可部门（单位）应当将所需时间书面告知申请人。
对个别许可环节复杂，或法律、法规对时限有特殊规定的行政许可事项，承诺期限不得超出法定期限。
第十一条　颁发许可证、照或文件所需期限不在办结承诺期限内的，应书面告知所需期限，所需期限不得超出法定期限。
第十二条　对符合法律、法规规定，确需延期办结的行政许可事项，行政许可部门（单位）必须制作延期通知书，说明延期的理由和延长的时间。
延长行政许可事项办理期限必须符合《行政许可法》及相关法律、法规规定。
第十三条　被许可人需要延续依法取得的行政许可的有效期限的，行政许可部门（单位）应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。
第十四条　因超出承诺期限或缺席并联审批联席会议、联合踏勘行为引发的不良后果及相关责任，由相应的超时或缺席部门（单位）承担。

第四章　责任追究制度

第十五条　行政许可部门（单位）及其工作人员，违反本办法规定，具有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令限期改正；对负有责任的具体承办人员、直接负责的主管人员给予口头效能告诫或者通报批评；情节较重的，依据相关法律、法规给予行政处分，并视情追究部门（单位）领导的责任：
（一）具有行政许可职能的部门（单位）不按规定设立行政许可办事窗口的；
（二）具备条件的部门（单位）的行政许可办事窗口不进驻行政服务中心办事大厅的；
（三）并联审批和联合现场踏勘的主办和协办部门（单位）不按规定履行职责的；
（四）行政许可部门（单位）对行政许可事项承诺的办结期限不符合本办法第十条规定的；
（五）未按承诺期限作出行政许可决定，或在延长期限内仍未作出决定的；
（六）未按本办法规定向申请人履行书面告知义务的；
（七）能够当场作出行政许可决定而不当场作出的。
第十六条　行政许可部门（单位）因违反本办法的规定引发行政复议或者行政诉讼，并被行政复议机关或者人民法院撤销、变更具体行政行为，或者责令限期履行法定职责的，对负有责任的具体承办人员和直接负责的主管人员依据相关法律、法规给予行政处分，对该部门（单位）给予通报批评，并视情追究部门（单位）领导的责任。
第十七条　行政许可部门（单位）因违反本办法的规定导致国家赔偿的，由监察机关对负有责任的具体承办人员和直接负责的主管人员依法给予行政处分，并对该部门（单位）给予通报批评，视情追究部门（单位）领导的责任。
行政许可部门（单位）赔偿损失后，应当依照《中华人民共和国国家赔偿法》相关规定责令有故意或者重大过失的有关人员承担部分或者全部赔偿费用。
第十八条　行政许可部门（单位）及其工作人员在同一考核年度内发生第十五条（三）至（七）项所列情形两次（含）以上的，或者具有第十六条、第十七条所列情形之一的，该部门（单位）本年度不得被评为市政府年度考核先进单位，负有责任的具体承办人员、直接负责的主管人员以及负有责任的部门（单位）领导本年度定期考核不得被评为优秀。

第五章　附则

第十九条　婺城区、金东区政府和金华开发区管委会参照本办法执行。
第二十条　各部门（单位）办理非行政许可审批及登记事项参照本办法执行。
第二十一条　本办法自发布之日起施行。