国家工商行政管理局关于产品包装物出现“极品”字样问题的处理意见
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国家工商行政管理局关于产品包装物出现“极品”字样问题的处理意见
国家工商行政管理局关于产品包装物出现“极品”字样问题的处理意见
国家工商行政管理局
各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
近来发现一些企业在其产品的包装物上使用“极品酒”、“极品香烟”等字样，现对此类问题提出规范意见如下：
商品包装中使用“极品酒”、“极品香烟”等字样，与“最高级”、“最佳”等用语含义相同，属于绝对化语言，违反了《广告法》第七条第二款的规定。凡含有以上内容的产品包装，自2002年1月1日起一律停止使用。
请各地接此意见后，迅速通知本辖区有关企业严格执行。
2000年12月15日
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浅谈我国医务界对医疗举证责任倒置的几个认识误区
刘长秋 刘长新
（200020 上海社会科学院法学研究所）
内容提要:本文简单分析了当前我国医务界在对《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》认识方面存在的三个误区，对其片面之处进行了指正。
关 键 词:医务界；举证责任倒置；误区
2001年12月6日最高人民法院审判委员会第1201次会议通过了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》），就医疗纠纷诉讼的举证责任问题作出了明确规定。根据该《规定》第4条第8项：因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。相对于我国过去司法实践中所遵循的“谁主张，谁举证”的医疗举证责任而言，《规定》将医疗举证责任纳入了举证责任倒置的范围之内，这显然上是加重了医方在医疗诉讼方面的举证责任。那么，《规定》的该种做法是利是弊呢？对此，医学界存在着两种不同的看法。我们认为，尽管该《规定》的出台可能会在短期内对我国医疗机构带来不小的冲击，但从长远来看，它是有利于解决我国日益尖锐的医患矛盾并最终也是有利于我国整个医疗事业的发展的。而有些医务工作者甚至也包括法学工作者之所以认为该《规定》的出台弊大于利，其主要原因，我们以为，是在思想认识方面存在着一定的误区。为此，我们拟就《规定》实施以来医务界在医疗举证责任倒置方面所存在的几种不恰当认识浅作分析，以期澄清某些不应有的误区，保障《规定》的顺利实施。
我们以为，《规定》实施以来，在对举证责任倒置的认识方面，医务界主要存在以下三个方面的误区：
第一种误区是认为《规定》加重了医方的责任，可能会有碍于我国医疗事业的发展。该种观点认为，《规定》的出台将使很多医疗机构开始谨慎的接收病员，排斥甚或歧视某些容易置医疗机构于不利境地的病员，从而违背医疗机构的社会公益性，妨碍我国医疗卫生事业的发展。我们以为，这种认识其实主要源于媒体宣传的误导以及对诉讼法律知识的欠知。事实上，尽管《规定》将医疗纠纷诉讼纳入我国民事诉讼法上规定的举证倒置的范围之列，并在这一点上也确实加重了医方的责任，但这种责任的加重更多的是为了实现医患双方在医疗纠纷诉讼中地位的平衡，是对过去我国《民事诉讼法》未能很好地保护病人这类弱势群体合法权益这一显性缺陷的一种立法补救。过去，我国《民事诉讼法》及其相关解释都没有将医疗纠纷诉讼明确纳入举证责任倒置的范围之内，而在病人接受治疗的过程中，由于医疗活动的高专业性和高技术性，绝大多数病人根本就难以甚或无法获得证明其诉讼主张的确切证据。而这一点，无疑使得医方与患方在具体进行医疗民事诉讼时，在举证的难度方面出现明显的不对等；具体来说，医方在诉讼中将处于明显的优势地位而患方则处于明显的劣势地位，患者的合法权益未能在诉讼中获得较好的保护。《规定》将医疗纠纷诉讼明确纳入我国《民事诉讼法》规定的举证责任倒置的范围之内，无疑真正平衡了医患双方在医疗纠纷诉讼中的地位，弥补了我国《民事诉讼法》原有的缺陷。另一方面，《规定》对医方举证责任的加重仅仅是一种有限加重，并不像某些媒体所大肆渲染的那样：医方在该《规定》施行后将承担近乎全部的举证责任。事实上，《规定》仅加重了医方在证明其医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担方面的举证责任；而在其他方面，则依旧应当适用我国《民事诉讼法》中的“谁主张，谁举证”原则。所以，医方对于《规定》的出台不应该产生太多的顾虑，更没有必要认为《规定》的出台会阻碍我国医疗卫生事业的发展。
第二种误区是认为《规定》的出台加大了医方对医疗事故进行赔偿的可能性，从而加重医疗机构的经济负担，甚至可能会使医疗机构落入“赔不起”的惨淡局面。我们认为，这种认识是很片面的。这是因为，尽管《规定》的出台加大了医方对医疗事故进行赔偿的可能性，但其所加大的仅仅是一种可能性而已，而且这种可能性的加重未必就会加重医疗机构的经济负担。因为，《规定》对医方举证责任的加重会加强医方的责任感以及进行医疗管理体制改革的紧迫感，从而使其自觉地强化对医生的管理和教育，提高自身的医疗服务质量和水平，从而也减少了医方对医疗事故进行赔偿的可能性。而且，退一步讲，即使《规定》确确实实地增大了医方对医疗事故进行赔偿的频率，可能会使其经济负担加重，医方也可以采取以下几个方面的措施加以有效补救。首先，医方可以提高医疗费用（在某些地方，不少医院已经采取了这一做法），用提高后的医疗费用与原医疗费用之间的差额来建立一项医疗事故专项处理基金，专门用以赔付医疗事故给患者造成的物质或精神损失。其次，医方可以要求或者建议患者购买医疗保险；或者退一步讲，即使医方没有权利要求或建议患者购买医疗保险，那么，在《规定》出台所必然导致的医疗费用上涨这一结果的影响和推促下，患者自身出于经济方面的考虑，也往往会主动购买医疗保险。这样一来，实际上就通过医疗保险把医方本来应当赔付的那一部分费用转嫁给了整个社会，而不存在所谓的加重医疗机构经济负担的情况，更不会出现“赔不起”的情况。从这一点上来说，担心《规定》施行后会加重医方经济负担的顾虑是没有多少必要的。
第三种误区是认为《规定》的施行可能会使某些患者借机钻法律的空子，给医方造成一些不必要的麻烦和损失。例如，在进行手术前，医方要求患者或者其家属签字的时候，某些病人经常会以种种借口（如不识字）等拒不签字，而在手术出现一些医方本已告知过的可能损害情况时，则又借口手术未经本人或家属签字而要求医方予以赔偿。这种认识虽然不乏道理，但我们认为，这种情况实际上在《规定》出台以前就已经存在，它并不是《规定》本身所必然带来的一个结果。而且，在当前个人信用问题备受社会各方关注而建立个人信用体系已经成为我国经济社会生活中一个显性要求的情势下，国家必然会重视并加大对公民的道德教育尤其是诚信教育，并会因此而强化诚实信用原则在我国整个民商法尤其是民法中地位，加强该原则的具体实施机制，如直接明确或加重对违反诚信原则的行为的惩罚等。而所有这一切无疑都将有利于公民思想道德水平的提高，从而促使人们诚实做人、信用立世，并在全社会形成“无信不立”诚信氛围，使人们羞于、耻于或惧于失实或失信，并最终杜绝某些患者钻法律空子的可能。所以，上面的这一种顾虑显然也是不必要的。
综上所述，我们认为，《规定》将医疗纠纷诉讼明确纳入举证责任倒置的范围之列，是符合我国现实情况的，而从长远来看也是无害于并且是有利于我国医疗卫生事业发展的。为此，需要我们在思想上保持清醒的认识，正确领会《规定》的基本精神，保障《规定》的顺利贯彻和实施。
——本文发表于《卫生政策》2005年第7期。
四川省内江市人民政府办公室
内江市人民政府办公室关于印发内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法的通知
内府办发〔2009〕80号
信息内容: 各县（区）人民政府，市级各部门：
《内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法》已经内江市五届人民政府第88次常务会议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
二〇〇九年五月七日
内江市城市房地产经纪和咨询服务
管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房地产经纪、咨询服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市房地产经纪、房地产咨询服务活动，应遵守本暂行办法。
本暂行办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
本暂行办法所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的经营活动。
第三条 内江市房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的房地产经纪、咨询服务管理工作。
各县（区）房地产管理部门负责本行政区域内的房地产经纪、咨询服务管理工作。
各级工商行政管理部门按照法律法规规章规定，对房地产经纪、咨询机构和从业人员实施监督管理。
第二章 房地产经纪和咨询服务人员资格管理
第四条 房地产经纪、咨询服务从业人员实行职业资格认证制度。
凡从事房地产经纪、咨询服务的从业人员，须取得相应的《执业资格证书》和《注册证书》。
房地产经纪、咨询职业资格，包括房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格。
第五条 房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格的考试，按照人事部、建设部关于印发《房地产经纪人员职业人员资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》以及四川省人事厅、四川省建设厅关于印发《四川省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》和《四川省房地产经纪人协理从业资格考试实施办法》的规定执行。
第六条 凡未取得相应的《执业资格证书》和《注册证书》的人员，不得从事房地产经纪、咨询业务。
第七条 严禁伪造、涂改、转让房地产经纪、咨询人员各种证书。遗失房地产经纪、咨询人员各种证书的，应当向原发证机关申请补发。
第三章 房地产经纪和咨询服务机构管理
第八条 房地产经纪、咨询服务机构，是指从事房地产经纪业务、房地产咨询业务等的经济组织。
凡从事房地产经纪、咨询业务，均应当设立相应的房地产经纪、咨询服务机构。
第九条 设立房地产经纪、咨询服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、法定代表人或组建负责人、组织机构及章程；
（二）有办公用房和设备设施等固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和注册资金；
（四）有规定数量的专业人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十条 设立房地产经纪、房地产咨询服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
第十一条 房地产经纪、咨询服务机构聘用或解聘经纪执业人员，应当自聘用或解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪、咨询项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理部门备案。
第十二条 凡在本市行政区域内从事城市房地产经纪、咨询业务的服务机构，均应当自取得营业执照之日起一个月内，到登记机关所在地的县级人民政府房地产管理部门申请办理备案管理手续，经县级房地产管理部门审查后，对符合条件的，予以备案，备案部门颁发《四川省房地产经纪咨询机构备案证书》或《四川省房地产经纪咨询分支机构备案证书》（以下简称《备案证书》）。
第十三条 申请办理房地产经纪、咨询服务机构备案，应当符合下列条件：
（一） 依法取得营业执照；
（二）有完善的组织机构；
（三）机构名称及服务场所与营业执照的记载相一致；
（四）有1名以上取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证》或3名以上取得房地产经纪人协理执业资格证书的专职人员；
（五）有完善的规章制度和操作规程。
第十四条 申请办理房地产经纪、咨询服务机构备案，应交验以下资料：
（一）备案申请表；
（二）营业执照（验原件交复印件）；
（三）负责人有效身份证明（验原件交复印件）；
（四）机构验资报告或出资证明（验原件交复印件）；
（五）公司章程；
（六）业务操作规程及相关规章制度；
（七）从业人员资格证明及劳动合同（验原件交复印件）；
（八）申请经办人身份证明及法人委托书。
申请人对所提供资料的真实性负责。
第十五条 房地产经纪、咨询服务机构或其分支机构的名称、地址、法定代表人（或分支机构负责人）及注册资本等发生变更的，应当自变更营业执照之日起30日内，办理《备案证书》变更手续。
第十六条 房地产经纪、咨询服务机构应当履行下列义务：
（一）遵守有关法律、法规和规章；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按照规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）自觉接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第十七条 工商行政管理部门、房地产管理部门应当每年对房地产经纪、咨询机构及其从业人员进行一次检查，并公布检查合格的房地产经纪、咨询服务机构名单。经检查不合格的，不得从事和开展房地产经纪、咨询业务活动。
第四章 房地产经纪和咨询业务管理
第十八条 房地产经纪、咨询服务从业人员承办业务，应当由其所在的房地产经纪、咨询服务机构统一受理并与委托人签订书面的房地产经纪、咨询服务合同。
第十九条 经委托人同意，房地产经纪、咨询服务机构可以将委托的房地产经纪、咨询业务转让给其它具有相应资格的房地产经纪、咨询服务机构代理，但不得增加佣金。
第二十条 房地产经纪、咨询服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产经纪、咨询项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十一条 房地产经纪、咨询服务机构在履行委托合同、开展业务过程中，其服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当予以协助，并提供全面、真实的相关资料。
第二十二条 房地产经纪、咨询服务人员对委托人在法律允许范围内要求保密的内容不得泄露；房地产经纪、咨询服务人员与委托项目或当事人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十三条 房地产经纪、咨询服务机构发布房地产租售广告，应当载明服务机构的名称、地址、资格证号，并不得发布虚假和夸大内容的广告。
第二十四条 房地产经纪、咨询服务费用由房地产经纪、咨询服务机构统一收取。
房地产经纪、咨询服务机构应当按照国家的规定明码标价收费，并开具税务部门印制的《四川省内江市社会服务业统一发票》，依法纳税。
第二十五条 凡不能履行房地产经纪、咨询服务合同的，不得收取经纪、咨询服务费，已收取的应予退回。因委托人过错造成委托合同不能履行的除外。
第二十六条 房地产经纪、咨询服务机构受理的经纪、咨询服务业务，凡因其承办人员过失给委托人造成经济损失的，由该房地产经纪、咨询服务机构承担赔偿责任。该房地产经纪、咨询服务机构可同时向有关责任人员追偿。
第二十七条 房地产经纪、咨询服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及有关要求的具体内容。
房地产经纪、咨询服务机构应当建立业务统计报表制度，并按季度、年度时限要求向当地房地产管理部门按时报送。
第二十八条 房地产经纪、咨询服务人员，在房地产经纪、咨询服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其它财物，或者利用工作之便，牟取其它不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务；
（三）同时在两个或两个以上房地产经纪、咨询服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）弄虚作假，欺瞒诈骗；
（六）直接或间接帮助委托人从事房地产违法交易活动。
（七）法律、法规禁止的其它行为。
第五章 罚 则
第二十九条 违反本暂行办法的规定，擅自从事和开展房地产经纪、咨询活动的，由工商行政管理部门、房地产管理部门依据相关法律、法规和规章的规定予以处罚。对行政处罚不服的，可依法提出行政复议或行政诉讼。
第三十条 工商行政管理部门、房地产管理部门工作人员在房地产经纪、咨询服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十一条 本规定自发布之日起施行。
刘长秋 刘长新
（200020 上海社会科学院法学研究所）
内容提要:本文简单分析了当前我国医务界在对《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》认识方面存在的三个误区，对其片面之处进行了指正。
关 键 词:医务界；举证责任倒置；误区
2001年12月6日最高人民法院审判委员会第1201次会议通过了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》），就医疗纠纷诉讼的举证责任问题作出了明确规定。根据该《规定》第4条第8项：因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。相对于我国过去司法实践中所遵循的“谁主张，谁举证”的医疗举证责任而言，《规定》将医疗举证责任纳入了举证责任倒置的范围之内，这显然上是加重了医方在医疗诉讼方面的举证责任。那么，《规定》的该种做法是利是弊呢？对此，医学界存在着两种不同的看法。我们认为，尽管该《规定》的出台可能会在短期内对我国医疗机构带来不小的冲击，但从长远来看，它是有利于解决我国日益尖锐的医患矛盾并最终也是有利于我国整个医疗事业的发展的。而有些医务工作者甚至也包括法学工作者之所以认为该《规定》的出台弊大于利，其主要原因，我们以为，是在思想认识方面存在着一定的误区。为此，我们拟就《规定》实施以来医务界在医疗举证责任倒置方面所存在的几种不恰当认识浅作分析，以期澄清某些不应有的误区，保障《规定》的顺利实施。
我们以为，《规定》实施以来，在对举证责任倒置的认识方面，医务界主要存在以下三个方面的误区：
第一种误区是认为《规定》加重了医方的责任，可能会有碍于我国医疗事业的发展。该种观点认为，《规定》的出台将使很多医疗机构开始谨慎的接收病员，排斥甚或歧视某些容易置医疗机构于不利境地的病员，从而违背医疗机构的社会公益性，妨碍我国医疗卫生事业的发展。我们以为，这种认识其实主要源于媒体宣传的误导以及对诉讼法律知识的欠知。事实上，尽管《规定》将医疗纠纷诉讼纳入我国民事诉讼法上规定的举证倒置的范围之列，并在这一点上也确实加重了医方的责任，但这种责任的加重更多的是为了实现医患双方在医疗纠纷诉讼中地位的平衡，是对过去我国《民事诉讼法》未能很好地保护病人这类弱势群体合法权益这一显性缺陷的一种立法补救。过去，我国《民事诉讼法》及其相关解释都没有将医疗纠纷诉讼明确纳入举证责任倒置的范围之内，而在病人接受治疗的过程中，由于医疗活动的高专业性和高技术性，绝大多数病人根本就难以甚或无法获得证明其诉讼主张的确切证据。而这一点，无疑使得医方与患方在具体进行医疗民事诉讼时，在举证的难度方面出现明显的不对等；具体来说，医方在诉讼中将处于明显的优势地位而患方则处于明显的劣势地位，患者的合法权益未能在诉讼中获得较好的保护。《规定》将医疗纠纷诉讼明确纳入我国《民事诉讼法》规定的举证责任倒置的范围之内，无疑真正平衡了医患双方在医疗纠纷诉讼中的地位，弥补了我国《民事诉讼法》原有的缺陷。另一方面，《规定》对医方举证责任的加重仅仅是一种有限加重，并不像某些媒体所大肆渲染的那样：医方在该《规定》施行后将承担近乎全部的举证责任。事实上，《规定》仅加重了医方在证明其医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担方面的举证责任；而在其他方面，则依旧应当适用我国《民事诉讼法》中的“谁主张，谁举证”原则。所以，医方对于《规定》的出台不应该产生太多的顾虑，更没有必要认为《规定》的出台会阻碍我国医疗卫生事业的发展。
第二种误区是认为《规定》的出台加大了医方对医疗事故进行赔偿的可能性，从而加重医疗机构的经济负担，甚至可能会使医疗机构落入“赔不起”的惨淡局面。我们认为，这种认识是很片面的。这是因为，尽管《规定》的出台加大了医方对医疗事故进行赔偿的可能性，但其所加大的仅仅是一种可能性而已，而且这种可能性的加重未必就会加重医疗机构的经济负担。因为，《规定》对医方举证责任的加重会加强医方的责任感以及进行医疗管理体制改革的紧迫感，从而使其自觉地强化对医生的管理和教育，提高自身的医疗服务质量和水平，从而也减少了医方对医疗事故进行赔偿的可能性。而且，退一步讲，即使《规定》确确实实地增大了医方对医疗事故进行赔偿的频率，可能会使其经济负担加重，医方也可以采取以下几个方面的措施加以有效补救。首先，医方可以提高医疗费用（在某些地方，不少医院已经采取了这一做法），用提高后的医疗费用与原医疗费用之间的差额来建立一项医疗事故专项处理基金，专门用以赔付医疗事故给患者造成的物质或精神损失。其次，医方可以要求或者建议患者购买医疗保险；或者退一步讲，即使医方没有权利要求或建议患者购买医疗保险，那么，在《规定》出台所必然导致的医疗费用上涨这一结果的影响和推促下，患者自身出于经济方面的考虑，也往往会主动购买医疗保险。这样一来，实际上就通过医疗保险把医方本来应当赔付的那一部分费用转嫁给了整个社会，而不存在所谓的加重医疗机构经济负担的情况，更不会出现“赔不起”的情况。从这一点上来说，担心《规定》施行后会加重医方经济负担的顾虑是没有多少必要的。
第三种误区是认为《规定》的施行可能会使某些患者借机钻法律的空子，给医方造成一些不必要的麻烦和损失。例如，在进行手术前，医方要求患者或者其家属签字的时候，某些病人经常会以种种借口（如不识字）等拒不签字，而在手术出现一些医方本已告知过的可能损害情况时，则又借口手术未经本人或家属签字而要求医方予以赔偿。这种认识虽然不乏道理，但我们认为，这种情况实际上在《规定》出台以前就已经存在，它并不是《规定》本身所必然带来的一个结果。而且，在当前个人信用问题备受社会各方关注而建立个人信用体系已经成为我国经济社会生活中一个显性要求的情势下，国家必然会重视并加大对公民的道德教育尤其是诚信教育，并会因此而强化诚实信用原则在我国整个民商法尤其是民法中地位，加强该原则的具体实施机制，如直接明确或加重对违反诚信原则的行为的惩罚等。而所有这一切无疑都将有利于公民思想道德水平的提高，从而促使人们诚实做人、信用立世，并在全社会形成“无信不立”诚信氛围，使人们羞于、耻于或惧于失实或失信，并最终杜绝某些患者钻法律空子的可能。所以，上面的这一种顾虑显然也是不必要的。
综上所述，我们认为，《规定》将医疗纠纷诉讼明确纳入举证责任倒置的范围之列，是符合我国现实情况的，而从长远来看也是无害于并且是有利于我国医疗卫生事业发展的。为此，需要我们在思想上保持清醒的认识，正确领会《规定》的基本精神，保障《规定》的顺利贯彻和实施。
——本文发表于《卫生政策》2005年第7期。
内江市人民政府办公室关于印发内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法的通知
内江市人民政府办公室关于印发内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法的通知
内府办发〔2009〕80号
信息内容: 各县（区）人民政府，市级各部门：
《内江市城市房地产经纪和咨询服务管理暂行办法》已经内江市五届人民政府第88次常务会议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
二〇〇九年五月七日
内江市城市房地产经纪和咨询服务
管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房地产经纪、咨询服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市房地产经纪、房地产咨询服务活动，应遵守本暂行办法。
本暂行办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
本暂行办法所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的经营活动。
第三条 内江市房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的房地产经纪、咨询服务管理工作。
各县（区）房地产管理部门负责本行政区域内的房地产经纪、咨询服务管理工作。
各级工商行政管理部门按照法律法规规章规定，对房地产经纪、咨询机构和从业人员实施监督管理。
第二章 房地产经纪和咨询服务人员资格管理
第四条 房地产经纪、咨询服务从业人员实行职业资格认证制度。
凡从事房地产经纪、咨询服务的从业人员，须取得相应的《执业资格证书》和《注册证书》。
房地产经纪、咨询职业资格，包括房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格。
第五条 房地产经纪人资格和房地产经纪人协理资格的考试，按照人事部、建设部关于印发《房地产经纪人员职业人员资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》以及四川省人事厅、四川省建设厅关于印发《四川省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》和《四川省房地产经纪人协理从业资格考试实施办法》的规定执行。
第六条 凡未取得相应的《执业资格证书》和《注册证书》的人员，不得从事房地产经纪、咨询业务。
第七条 严禁伪造、涂改、转让房地产经纪、咨询人员各种证书。遗失房地产经纪、咨询人员各种证书的，应当向原发证机关申请补发。
第三章 房地产经纪和咨询服务机构管理
第八条 房地产经纪、咨询服务机构，是指从事房地产经纪业务、房地产咨询业务等的经济组织。
凡从事房地产经纪、咨询业务，均应当设立相应的房地产经纪、咨询服务机构。
第九条 设立房地产经纪、咨询服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、法定代表人或组建负责人、组织机构及章程；
（二）有办公用房和设备设施等固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和注册资金；
（四）有规定数量的专业人员；
（五）法律法规规定的其他条件。
第十条 设立房地产经纪、房地产咨询服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。
第十一条 房地产经纪、咨询服务机构聘用或解聘经纪执业人员，应当自聘用或解聘之日起20日内，将聘用合同及聘用的经纪执业人员的姓名、照片、住所、执业的经纪、咨询项目、执业记录及解聘合同等资料提交给当地工商行政管理部门备案。
第十二条 凡在本市行政区域内从事城市房地产经纪、咨询业务的服务机构，均应当自取得营业执照之日起一个月内，到登记机关所在地的县级人民政府房地产管理部门申请办理备案管理手续，经县级房地产管理部门审查后，对符合条件的，予以备案，备案部门颁发《四川省房地产经纪咨询机构备案证书》或《四川省房地产经纪咨询分支机构备案证书》（以下简称《备案证书》）。
第十三条 申请办理房地产经纪、咨询服务机构备案，应当符合下列条件：
（一） 依法取得营业执照；
（二）有完善的组织机构；
（三）机构名称及服务场所与营业执照的记载相一致；
（四）有1名以上取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证》或3名以上取得房地产经纪人协理执业资格证书的专职人员；
（五）有完善的规章制度和操作规程。
第十四条 申请办理房地产经纪、咨询服务机构备案，应交验以下资料：
（一）备案申请表；
（二）营业执照（验原件交复印件）；
（三）负责人有效身份证明（验原件交复印件）；
（四）机构验资报告或出资证明（验原件交复印件）；
（五）公司章程；
（六）业务操作规程及相关规章制度；
（七）从业人员资格证明及劳动合同（验原件交复印件）；
（八）申请经办人身份证明及法人委托书。
申请人对所提供资料的真实性负责。
第十五条 房地产经纪、咨询服务机构或其分支机构的名称、地址、法定代表人（或分支机构负责人）及注册资本等发生变更的，应当自变更营业执照之日起30日内，办理《备案证书》变更手续。
第十六条 房地产经纪、咨询服务机构应当履行下列义务：
（一）遵守有关法律、法规和规章；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按照规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）自觉接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第十七条 工商行政管理部门、房地产管理部门应当每年对房地产经纪、咨询机构及其从业人员进行一次检查，并公布检查合格的房地产经纪、咨询服务机构名单。经检查不合格的，不得从事和开展房地产经纪、咨询业务活动。
第四章 房地产经纪和咨询业务管理
第十八条 房地产经纪、咨询服务从业人员承办业务，应当由其所在的房地产经纪、咨询服务机构统一受理并与委托人签订书面的房地产经纪、咨询服务合同。
第十九条 经委托人同意，房地产经纪、咨询服务机构可以将委托的房地产经纪、咨询业务转让给其它具有相应资格的房地产经纪、咨询服务机构代理，但不得增加佣金。
第二十条 房地产经纪、咨询服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产经纪、咨询项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十一条 房地产经纪、咨询服务机构在履行委托合同、开展业务过程中，其服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当予以协助，并提供全面、真实的相关资料。
第二十二条 房地产经纪、咨询服务人员对委托人在法律允许范围内要求保密的内容不得泄露；房地产经纪、咨询服务人员与委托项目或当事人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十三条 房地产经纪、咨询服务机构发布房地产租售广告，应当载明服务机构的名称、地址、资格证号，并不得发布虚假和夸大内容的广告。
第二十四条 房地产经纪、咨询服务费用由房地产经纪、咨询服务机构统一收取。
房地产经纪、咨询服务机构应当按照国家的规定明码标价收费，并开具税务部门印制的《四川省内江市社会服务业统一发票》，依法纳税。
第二十五条 凡不能履行房地产经纪、咨询服务合同的，不得收取经纪、咨询服务费，已收取的应予退回。因委托人过错造成委托合同不能履行的除外。
第二十六条 房地产经纪、咨询服务机构受理的经纪、咨询服务业务，凡因其承办人员过失给委托人造成经济损失的，由该房地产经纪、咨询服务机构承担赔偿责任。该房地产经纪、咨询服务机构可同时向有关责任人员追偿。
第二十七条 房地产经纪、咨询服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及有关要求的具体内容。
房地产经纪、咨询服务机构应当建立业务统计报表制度，并按季度、年度时限要求向当地房地产管理部门按时报送。
第二十八条 房地产经纪、咨询服务人员，在房地产经纪、咨询服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其它财物，或者利用工作之便，牟取其它不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询业务；
（三）同时在两个或两个以上房地产经纪、咨询服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）弄虚作假，欺瞒诈骗；
（六）直接或间接帮助委托人从事房地产违法交易活动。
（七）法律、法规禁止的其它行为。
第五章 罚 则
第二十九条 违反本暂行办法的规定，擅自从事和开展房地产经纪、咨询活动的，由工商行政管理部门、房地产管理部门依据相关法律、法规和规章的规定予以处罚。对行政处罚不服的，可依法提出行政复议或行政诉讼。
第三十条 工商行政管理部门、房地产管理部门工作人员在房地产经纪、咨询服务管理中以权谋私、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十一条 本规定自发布之日起施行。
