关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知

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建设部房地产业司


建设部房地产业司关于印发房地产产权管理创先达标《标准》的通知
建设部房地产业司



各省、自治区、直辖市建委（建设厅），省会城市、计划单列市建委、房地产管理局：
房地产产权产籍管理创全国先进水平达标活动自1989年开展以来，已历时三年。对推动产权产籍管理工作开展，实现产权产籍管理工作规范化、标准化、现代化方面起到了积极的作用，得到各地房地产产权管理部门的热烈响应与支持，鉴于原则制定的标准在内容和考评的可操作性
方面都需改进，原已达标的单位需要升级。我们在征求各地意见的基础上，对原《房地产产权管理创全国先进单位考核标准（试行）》作了修订，并制订了《房地产产权管理创全国先进标兵单位考核标准（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。
考核办法另发。

附件一：房地产产权管理创全国先进单位考核标准（试行）
为进一步加强全国房地产产权产籍管理工作，开展创先进达标活动，以促进房地产产权产籍管理的规范化、标准化，增强争先创优的竞争意识，全面提高管理水平，特制定本标准。
凡申报房地产产权管理创全国先进达标单位，必须做到：
1．有健全的管理机构，配齐相应专业管理人员，并能有效地开展工作。
2．有房地产地籍测绘专业队伍，配齐相应的测绘人员，并具有专业测绘许可证。
3．有房地产产权档案管理队伍，配齐相应的档案管理人员，有完善、符合标准的档案设施，达到“档案管理省三级”以上水平，并获得档案管理部门的证书。
4．连续二年以上产权产籍管理达省标的单位。
5．结合本地实际情况制定产权产籍管理实施细则、房产增籍灭籍管理规定、地籍测绘管理规定、房产档案管理规定，并依法管理。
6．建立一套行之有效的科学管理办法、规章制度、岗位责任制和标准化的考核标准。
7．房屋所有权登记率达90％，发证率达85％，并全部达到国家要求。
8．建立完善的产籍资料管理体系，地籍图、档案、卡册完整、准确，并与房屋实际情况相符，抽查差错率小于百分之一（大城市二级抽查500件，中等城市300件，小城市200件，县镇100件）。
9．建立规范的产权转移、变更管理制度，并建立部门之间的横向制约机制，保证增籍灭籍准确及时，准确率达98％以上。
10．加强业务基础建设，建立规范办证的工作程序、科室之间业务传递联系制度、建档程序、查阅档案审批程序、产籍统一编号程序。
11．建立产权登记发证填报资料质量审查规定，按国家规定的项目填写、绘图、收件、验证。严把质量关、合格率达98％。
12．商品房产权预售注册和登记确权发证要达90％以上。
13．对旧有公房出售产权分户，要按当年发生的件数，年末办完公、私产分户手续。
14．产权管理实现微机化，采用符合国家标准的软件系统，入机数据达60％以上，并收到明显的效果。
15．通过培训，全员实现持证上岗工作人员素质有明显的提高。
16．强化内部管理机制，实行目标管理，层层签订岗位责任状，并建立严格考核制度。
17．转变作风，优质服务，全面实行政务公开，即办证程序公开、收费项目标准公开、管理员身份公开、服务内容公开。
18．考核期间无重大安全责任事故。
19．制订有管理工作的近期和远期规划，并有具体实施措施。每段工作完成后，有自检报告、总结和上级检查结论。各种资料装订成册，保存完整。

附件二：房地产产权管理创全国先进标兵单位考核标准（试行）
为进一步深入开展全国房地产产权管理创先进达标活动，树立标兵，特制定本标准。
凡申报房地产产权管理创全国先进标兵单位，必须做到：
1．连续三年实现全国先进水平达标，并经省建委每年复查、认证。
2．建立完整的产权管理机构。配齐相适应的专业管理人员。
3．产权总登记全面结束，并具有验收和总结材料，受到全国产权登记先进单位的命名表彰，对弃管、漏管房产、违法建筑和未申报登记的房产，清查登记面达到100％，纳入管理面达到95％。
4．产权变动管理及时准确，房、图、档、卡相符率达99％。抽检办法：两级管理的城市，市、区两级各抽检500份；一级管理的城市抽检500份；县市抽检300份，按国家统一制发的抽检项目、采取以卡调档、以档对图、以图找房，内外业结合。
5．建立地籍测绘专业管理机构，配备专业人员，按照国家统一颁发的房产测量规范标准，复测面达到30％以上，并具有试点验收成果资料。
6．制定完整的房地产产权产籍变动管理的工作程序实现管理的程序化、规范化、制度化、科学化。
7．产权管理全面实现微机化，采用符合国家标准的软件系统，入机数据达90％以上，并收到明显的效果。
8．行业管理的业务指导管理面占自管产单位的90％以上，实现按产业管理的数量分级管理，形成网络。开展对自产单位产业管理和产业档案管理的先进达标活动。
9．产权产籍管理业务人员，按照国家统一编制的教材，培训面达到100％，持证上岗率达到90％以上。



1993年5月8日
从一案例看保险代理人自身权益的保护

宋晓锋


【摘要】保险代理人是我们熟悉的一群体，他们的工作热情、韧性令人敬佩，然而保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身待遇等问题很少引起我们的关注。本文结合案例就保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身合法权益的保障的问题进行探究，以期对保险代理人合法权益的保护有所裨益。

【正文】

保险代理人是我们熟悉的一群体，他们的工作热情、韧性令人敬佩，然而保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身待遇等问题很少引起我们的关注。本文结合案例就保险代理人与保险公司的法律关系及保险代理人自身合法权益的保障的问题进行探究，以期对保险代理人合法权益的保护有所裨益。

1.案情

2008年6月1日，宫某受聘出任华夏人寿保险股份有限公司北京分公司（以下简称华夏人寿北京分公司）储备营业处经理，华夏人寿北京分公司向宫某提供储备营业处经理财务辅助计划，财务辅助金自2008年6月1日至2010年5月31日，共24个月。在宫某入职前12个月华夏人寿北京分公司每月向宫某支付财务辅助金10000元，每月20日是上月酬佣的发放日。在财务辅助期内，宫某达到华夏人寿北京分公司的考核标准，但华夏人寿北京分公司于2009年2月4日单方解除了与宫某的代理合同，并拒绝向宫某支付2009年1月的财务辅助金。宫某为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，要求华夏人寿北京分公司支付2009年1月份的财务辅助金10000元。华夏人寿北京分公司辩称：宫某的违约行为导致了保险代理合同和财务辅助计划终止。2008年6月18日至2008年11月27日期间，宫某口头请事假次数超过14天以上，且未办理任何书面请假及审批手续，其行为违反了公司的规定，我方有权单方解除保险代理合同和财务辅助计划，且我方随时终止合同符合法律规定。同时根据双方签订的财务辅助协议，财务辅助金的发放以宫某达到考核标准且发佣日仍在职为条件，宫某不符合发放1月份财务辅助金的条件，我方于2009年2月4日正式通知宫某解除合同，宫某也于2009年2月9日没有出勤，因此，宫某于2月20日前已不在职，不符合发放辅助金的条件。

2．审理情况：

一审法院认为，原、被告签订的《代理合同》及《储备营业处经理财务辅助计划协议书》系双方真实意思表示，合法有效，均应全面履行。本案的争议焦点是在于原告是否具备发放2009年1月的财务辅助金的条件，对此，双方在合同中约定以原告达到考核标准，且发佣日仍在职作为发放条件。就原告是否达到考核标准的条件，因被告未明确告知原告书面请假支付向本院举证证明，且被告按时发放了2008年6月1日至2008年12月31日期间的财务辅助金，故被告认为违反公司请假制度未达到考核标准的意见，本院不予采信。就原告在发放财务辅助金当日已不在职的条件，因被告单方解除了保险代理合同并函告原告，故原告在发佣日不在职的事实系因被告所致，被告不发放财务辅助金的行为，缺乏依据。原告诉求，理由正当，本院予以支持。华夏人寿不服向一中院提起上诉，但在上诉过程中，又撤回上诉。

3．评析意见

3.1宫某与华夏人寿北京分公司之间是劳动关系还是委托代理关系？

华夏人寿北京分公司定期向宫某发放“辅助金”，宫某要按华夏人寿北京分公司规定出勤，遵守其有关规定，若违法规定还对宫某实行纪律处分等，这看似华夏人寿北京分公司与对宫某之间存在劳动关系。但根据双方签订的《顾问行销保险代理合同》、《储备营业处经理聘任函》可知，双方的关系为《中华人民共和国保险法》及相关法律所规定的保险人与保险代理人之间的关系；双方之间不会因任何因素构成劳动关系。《中华人民共和国保险法》第一百一十七条规定“保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取佣金，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的机构或者个人。”由此可以得出个人保险代理人是保险公司的代理人这个结论。依据《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。个人保险代理人与保险公司之间的关系，应该是一种平等的委托代理关系。

3.2关于华夏人寿支付给宫某的“财务辅助金”。

保险公司为了吸引、储备人才、发展客户，在储备经理入职前期筹备工作期间多以辅助金的形式给以支持，以便储备经理更好的学习和工作。根据华夏人寿与宫某签订的《财务辅助金计划协议书》可知，财务辅助金系华夏人寿公司为了辅助宫某完成营业处筹备工作，在宫某任储备营业处经理之日起24个月内向宫某支付的学习和工作的奖助金。本案中，宫某自2008年6月1日受聘任华夏人寿北京分公司的储备营业处经理，双方约定，华夏人寿自2008年6月1日起至1010年5月31日止为宫某提供财务辅助，其中入司的前12个月，宫某的财务辅助金为每月10000元。只要宫某在华夏人寿北京分公司认真履行储备经理人的职责并达到其考核标准，华夏人寿北京分公司就应当按照约定给宫某发放辅助金。

3.3本案的争议焦点是宫某是否具备发放2009年1月的财务辅助金的条件。

双方签订的《顾问行销保险代理合同》、《财务辅助金计划协议书》系依双方自愿签订，当事人均应全面履行。双方在合同中约定，原告达到考核标准，且发佣日仍在职为发放辅助金的条件。本案中，《考勤管理办法》系华夏人寿北京分公司制定的公司内部管理制度，在宫某任储备处经理期间，双方从未就考勤管理事宜进行明确约定，华夏人寿北京分公司也从未就如何办理请假手续、未按手续请假如何处理等情况告知宫某。在庭审中，华夏人寿北京分公司也未提供任何证据证明其已将有关考勤管理事宜告知、明示给宫某，宫某无从了解考勤管理办法，因此该管理办法对宫某没有约束力。从华夏人寿北京分公司提供的证据《管理职签到表》、《华夏人寿顾问行销合规调查函》可以看出，宫某在2008年6月18日至2008年11月27日期间的请假都得到了其上级管理人员的许可，并且华夏人寿北京分公司从未就考勤制度向宫辉明示过。自2008年6月1日至2009年2月8日，宫某一直任华夏人寿北京分公司储备处经理，并且达到其考核标准，华夏人寿北京分公司也按时支付了宫某自2008年6月1日至2008年12月31日的辅助金。华夏人寿北京分公司于2009年2月4日单方解除代理合同后，宫某不能按双方约定从事有关工作，在发佣日（每月20日发上月的辅助金）不在职，这都是由华夏人寿北京分公司造成的，而华夏人寿北京分公司却以宫某发佣日不再职为由，拒不支付宫某2009年1月份的财务辅助金，没有任何依据，更无道理，有悖公平。

3.4一点思考

保险代理人不是保险公司的员工，没有底薪，也没有必要的费用报销，保险公司不为保险代理人个人购买社会保险，不管你工作多长时间，一旦离开，就得不到一分钱补偿。今天的保险代理人享受不到任何的社会福利，连最基本的社保都与他们无缘。保险公司团队中也有很多的严格管理，实际上已经剥夺了他们法律意义上的代理人身份。他们享受不到保险公司员工的待遇，保险公司随时都可以单方面地解除代理合同。保险代理人在从事保险代理业务时，除了要努力做好业绩的同时，也要注意保险公司的有关制度规定，避免自身风险，否则，若保险公司找理由解除代理合同后，自己以前的努力可能会化为乌有。在此，笔者也呼吁国家有关部门及协会组织，要加强对保险代理人合法权益的保护，特别是要重视保险代理人的社会保障及解除代理合同时保险公司对保险代理人的补偿问题，不要使保险代理人成为游离于社会保障之外的边缘人。


【作者简介】
宋晓锋，北京市丹宁律师事务所律师。
业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、诉讼与仲裁。
电话：13121692405