苏州市人民政府关于印发苏州市市区征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知
江苏省苏州市人民政府
苏州市人民政府关于印发苏州市市区征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知
苏府〔2004〕139号
各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：
《苏州市市区征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则》已经市政府第35次常务会议讨论通过，现印发给你们，请各地各部门认真遵照执行。
苏州市人民政府
二○○四年十一月二十四日
苏州市市区征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则
第一章 总 则
第一条 为加强对征地补偿和被征地农民基本生活保障工作的管理，根据《苏州市征地补偿和被征地农民基本生活保障试行办法》，制定本实施细则。
第二条 在本市平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区（虎丘区）范围内进行征地补偿和被征地农民基本生活保障，适用本实施细则。吴中、相城区应相应制订实施细则，并报市人民政府备案后组织实施。
第三条 征地补偿和被征地农民基本生活保障由市、区人民政府统一负责。各有关部门应加强配合、协调，并按如下分工，做好相关工作。
（一）市国土资源局及其区国土资源部门具体负责建立农村集体经济组织成员、耕地数据库，受理征地补偿登记，核定被征地农民人数，会同有关部门拟订征地补偿安置方案并公告，组织实施经市政府批准的征地补偿安置方案，将征地补偿安置费用分别解缴到被征地农民基本生活保障基金财政专户、被征地农民住院医疗保险统筹基金财政专户和支付给被征地的农村集体经济组织及农民。
（二）市劳动和社会保障局负责被征地农民基本生活保障工作的监督实施。统一操作平江区、沧浪区、金阊区的“市区征地保养人员服务中心”和其它各区被征地农民基本生活保障经办机构（以下简称“征地保障经办机构”）具体负责建立实行基本生活保障的被征地农民的台账，为纳入基本生活保障的被征地农民建立基本生活保障个人账户，设置失业补助费、生活补助费和征地保养金社会化发放的银行账户；对有关人员办理纳入城镇企业职工社会保险体系的相关手续及其换算、确认缴费年限和个人账户的重建工作；负责将符合条件的被征地农民实施住院医疗保险。
（三）财政部门负责被征地农民基本生活保障基金的管理，将基金足额划入被征地农民基本生活保障基金支出户，并及时将政府出资部分足额转入被征地农民基本生活保障基金社会统筹账户。
（四）市、区民政局具体负责审定符合低保条件的被征地困难农民以及按规定发放最低生活保障救济（补助）金。
（五）市公安局及其分局和派出所负责相关人员户籍资料的提供和复核工作。
（六）区国土资源部门和镇（街道）劳动保障机构应配合征地保障经办机构做好被征地农民基本生活保障的政策宣传、解释工作；镇（街道）劳动保障机构通过建立、完善社区工作平台，配合征地保障经办机构做好被征地农民享受相关待遇的资格认证工作。
第二章 农村集体经济组织成员、耕地数据库
第四条 本实施细则所称的农村集体经济组织成员，是指在农村集体经济组织内享有土地承包经营权，承担农业义务的人员。包括1998年第二轮土地承包后出生的农村集体经济组织成员的子女。
不包括历次征地已安置的人员以及已按有关安置规定落实安置措施，但因本人原因未安置的人员。
不包括以转包、转租方式获得他人承包地的土地经营权人。
本实施细则所称的被征地农民，是指农民集体所有耕地被征为国有后，从该农村集体经济组织成员中产生的需要安置的人员。
第五条 建立农村集体经济组织成员和耕地动态统计制度。动态统计基准日为2004年6月30日，基准日的农村集体经济组织成员人数及名单和耕地面积由村民委员会如实填报。
成员人数及名单经镇人民政府（街道办事处）会同所在地公安派出所审核后，由区人民政府（工业园区管委会）确定，确定情况应在本农村集体经济组织所在地公示，公示10天后无异议的，送所在地的区国土资源部门备案，由区国土资源部门建立基准日农村集体经济组织成员数据库；耕地面积由所在地的区国土资源部门审核确认后，建立基准日农村集体经济组织耕地数据库。
第六条 农村集体经济组织成员数据库建成后，增加人员按本实施细则第五条规定办理后，及时调整并进入数据库。
农村集体经济组织耕地数据库建成后，开垦、复垦增加的耕地，及时调整并进入数据库。
今后征用土地，经批准的征地补偿安置方案实施后，已安置的被征地农民和被征耕地应及时从成员和耕地数据库中核减。
已进入农村集体经济组织成员数据库，经发现不符合成员条件的人员，由所在地镇人民政府（街道办事处）会同公安派出所、区国土资源部门审核后，报区人民政府（工业园区管委会）批准予以核减，并在本农村集体经济组织所在地公示。
第三章 征地补偿安置标准
第七条 征用土地的土地补偿费标准，根据所征用土地的地类按耕地前3年平均年产值的相应倍数确定。耕地前3年平均年产值每亩为2000元。
（一）征用耕地的，按耕地前3年平均年产值的10倍计算。
（二）征用精养鱼塘的，按耕地前3年平均年产值的12倍计算；征用其他养殖水面的，按耕地前3年平均年产值的8倍计算。
（三）征用果园或者其他经济林地的，按耕地前3年平均年产值的12倍计算。
（四）征用其他农用地的，按耕地前3年平均年产值的10倍计算。
（五）征用农民集体所有的非农业建设用地的，按耕地前3年平均年产值的10倍计算。
（六）征用未利用地的，按耕地前3年平均年产值的5倍计算。
第八条 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的被征地农民人数计算。需要安置的人数，按照被征用的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每个成员占有耕地的数量计算。每个被征地农民的安置补助费标准为20000元。
第九条 征地中对地面构筑物和其他附着物造成破坏损失的，对产权所有者或投资者按下列标准补偿：
（一）地面构筑物和其他附着物的补偿费，按照重置价格结合成新确定。
（二）涉及永久性农田水利、道渣机耕路以上道路等农田基础设施的，根据使用时间和损耗程度作合理补偿。补偿标准按设施面积计算为每平方米10-30元，补偿费支付给原投资建设的单位或个人。
（三）对所在地的镇人民政府（街道办事处）投入的基本农田建设资金进行补偿，补偿标准为每亩10000元。
（四）被征地范围内的坟墓一律迁移。迁移费按县级市物价部门核定的公墓最低标准给予补偿，超过部分由坟主自负。自行迁移的，另补偿迁移费每穴150元，逾期不迁的，视作无主坟由村协助深埋处理，补偿村或村民小组劳务费每穴150元。
未经区以上人民政府批准办理用地手续，在农用地等土地上擅自搭建的构筑物不予补偿。
第十条 农作物或其他种养业因未成熟不能收获的，应对土地承包经营者或土地使用者按下列标准进行青苗补偿：
（一）一年生作物按耕地前3年平均年产值计补。
（二）一年两季作物以上的，按耕地前3年平均年产值的50%计补。
（三）多年生林木、可移植的尽量移植，征地单位对其按实际工作量补偿移植费。不能移植的，给予合理补偿或作价收购。
多年生果树要尽量保留和移植，确需砍伐的，按耕地前3年平均年产值计补。新栽果树或尚未产果，按一般多年生林木处理。
（四）杂生树木原则上不予补偿，荒芜土地和无青苗土地不予补偿。
（五）鱼塘或其它养殖业按当年的实际损失补偿。
征地公告发布之日起，突击抢种抢栽的作物不予补偿。
第四章 征地补偿安置程序
第十一条 征用土地经依法批准后，由市人民政府自接到批准文件之日起10日内，在被征地所在地的镇（街道）、村发布征地公告。
第十二条 被征用土地的所有权人、使用权人在公告规定的期限内，持土地权属证书到所在地的区国土资源部门办理征地补偿登记。公告规定的征地补偿登记期限不得少于15日。
征地补偿登记期间，被征地的农村集体经济组织根据农村集体经济组织成员和耕地数据库资料，提出被征地农民人数，经镇人民政府（街道办事处）同意后，报所在地的区国土资源部门核定。
第十三条 被征用的土地，由政府供应给建设单位或个人使用时，平江、沧浪、金阊区区域内，由市国土资源局会同市劳动和社会保障、财政、公安局等部门及被征地所在地的镇政府（街道办事处）和村委会，根据经批准的征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿安置方案，并在被征用土地所在地的镇（街道）、村予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
工业园区、高新区（虎丘区）区域内，由区国土资源部门会同区劳动和社会保障、财政、公安等部门及被征地所在地的镇政府（街道办事处）和村委会，根据经批准的征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿安置方案，并在被征用土地所在地的镇（街道）、村予以公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
第十四条 对补偿标准有争议的，由市、区人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。
第十五条 以征地补偿安置方案批准之日为界限，将被征地农民划分4个年龄段：
（一）第一年龄段为16周岁以下人员；
（二）第二年龄段为女性16周岁以上至36周岁，男性16周岁以上至46周岁人员；
（三）第三年龄段为女性36周岁以上至55周岁，男性46周岁以上至60周岁人员；
（四）第四年龄段（养老年龄）为女性55周岁以上，男性60周岁以上人员。
被征地农民各个年龄段人员的比例，必须与征地前被征地农村集体经济组织内各年龄段人员的比例相当。
第十六条 征地补偿安置方案经市政府批准后，被征地农民4个年龄段的名单在市国土资源局或工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门核定的被征地农民人数内，由被征地的农村集体经济组织半数以上成员同意提出，村民委员会如实填报征地保障经办机构制作的人员表格，经镇人民政府（街道办事处）会同所在地公安派出所和区国土资源部门审核后，由区人民政府（管委会）确定。人员确定后，应在被征地农村集体经济组织所在地公示。公示10天后无异议的，分别送交所在地的区国土资源部门和征地保障经办机构。经确认的不同年龄段划分不得变更。
被征地农民从征地前在拥有该耕地的农村集体经济组织成员数据库中产生，原土地承包经营者享有优先权。
第十七条 在被征地农民4个年龄段的名单经被征地的农村集体经济组织半数以上成员同意提出的同时，对第二、第三年龄段中身患重病或残疾的被征地农民要求进行劳动能力鉴定的，由被征地所在区劳动和社会保障部门统一向市劳动能力鉴定委员会按规定办理申报手续。
被鉴定为大部分丧失劳动能力的第二年龄段人员享受第三年龄段人员基本生活保障和住院基本医疗保险待遇。同时按本实施细则第三十条规定将住院基本医疗保险费计入征地成本。
被鉴定为完全丧失劳动能力的第二、三年龄段人员享受第四年龄段人员基本生活保障和住院基本医疗保险待遇。同时按本实施细则第三十条规定将住院基本医疗保险费计入征地成本。如属划拨方式供地的征地项目，按本实施细则第十九条第（一）项规定的第四年龄段人员标准计算基本生活保障资金。
第十八条 征地补偿安置费用自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。征地补偿、安置费用足额到位后，市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门应及时在被征地农村集体经济组织所在地公告。
征地补偿安置没有足额到位的，被征地集体经济组织及其成员有权拒绝交地；征地补偿安置费用足额到位的，被征地集体经济组织及其成员不得拖延交地。
第十九条 征地补偿安置费用的收取、解缴和支付：
（一）划拨方式供地的征地项目，市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门在拟订征地补偿安置方案的同时，测算出征地补偿安置费用，用地单位及时将征地所需资金解入市国土资源局或工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门在银行设立的预算外资金征地经费专户。结算征地费用时，解入专户的资金多退少补。在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门将按征地保障经办机构确定的被征地农民第二年龄段以上各年龄段基本生活保障资金和本实施细则第二十二条第（四）项规定的余额，解缴到被征地农民基本生活保障基金财政专户；将第三、四年龄段人员的住院医疗保险费，解缴到被征地农民住院医疗保险统筹基金财政专户。
被征地农民第二年龄段以上各年龄段基本生活保障资金组成：
（1）第二、三年龄段人员基本生活保障和就业安置费，按平均每人缴纳10年的城镇企业职工基本养老、失业保险费计算，缴费基数按该划拨供地征地补偿安置方案批准之日的上年全市职工平均工资确定。
（2）第四年龄段人员征地保养金费用，按该划拨供地征地补偿安置方案批准之日当年确定的征地保养金标准一次性计算20年。
（3）促进就业再就业和人员培训费用，按本实施细则第四十条规定的标准计算。
被征地农民第二年龄段以上各年龄段基本生活保障资金包含被征土地的80%的土地补偿费和全部的安置补助费。
（二）出让等有偿使用方式供地的征地项目，在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门将被征土地的80%的土地补偿费，全部的安置补助费和本实施细则第二十二条第（四）项规定的余额，解缴到被征地农民基本生活保障基金财政专户；将第三、四年龄段人员的住院医疗保险费，解缴到被征地农民住院医疗保险统筹基金财政专户。
（三）在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门将被征土地的20%的土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织；将生活补助费支付给被征地农民第一年龄段人员；将地上附着物及青苗补偿费支付给其所有者。
（四）财政部门应按征地保障经办机构申报的被征地农民基本生活保障费用款计划，定期将被征地农民基本生活保障基金划入征地保障经办机构在银行设立的被征地农民基本生活保障基金支出户，确保被征地农民基本生活保障费用及时、足额发放。
第五章 基本生活保障
第二十条 被征地农民基本生活保障基金专户由被征地农民基本生活保障个人账户和社会统筹账户组成。划入被征地农民基本生活保障基金财政专户的金额要及时转入个人账户和社会统筹账户。
第二十一条 征地后不论何种供地方式，转入个人账户的金额，一律为被征土地中耕地的80%的土地补偿费和全部的安置补助费。被征耕地的80％的土地补偿费按照该被征地的农村集体经济组织内本次征地应纳入被征地农民基本生活保障范围的被征地农民人数平均分配，并在征地补偿安置方案中确定。
个人账户资金，根据银行规定的同期城乡居民储蓄利率，按月积息法计息，计息期为每年7月1日至次年6月30日。其中，截止上结息末的利息按每期末（6月30日）当天银行挂牌一年期储蓄利率计算；本结息期利息按每期末当天银行挂牌活期利率计算。
第二十二条 转入社会统筹账户的资金：
（一）财政部门根据市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门提供的用于出让等有偿使用方式供地的新征用建设用地面积，从政府土地出让金等土地有偿使用收益中按每亩13000元标准提取的金额；
（二）划拨方式供地的征地项目，被征地农民第二年龄段以上各年龄段基本生活保障资金超出进入个人账户金额的部分；
（三）出让等有偿使用方式供地的征地项目，被征土地中耕地以外土地的80%的土地补偿费；
（四）被征地农民中第一年龄段人员的安置补助费，按本实施细则第二十三条支付一次性生活补助费后的余额；
（五）其他可用于被征地农民基本生活保障的资金。
第二十三条 根据被征地农民4个年龄段的划分情况，按下列标准实行补偿安置和基本生活保障：
第一年龄段人员，由市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门按每人7000元生活补助费标准办理一次性支付手续，不纳入基本生活保障范围；
第二年龄段人员，从实行基本生活保障当月起，按月领取（最长期限2年）标准为每人160元的失业补助费；
第三年龄段人员,从实行基本生活保障当月起至到达养老年龄时止，按月领取标准为每人180元的生活补助费，并从到达养老年龄次月起，按月领取第四年龄段人员标准的征地保养金；
第四年龄段（养老年龄）人员，从实行基本生活保障当月起，按月领取标准为每人220元的征地保养金。
第三、四年龄段人员分别计发的生活补助费、征地保养金中包括门诊医疗包干费20元。第二、三、四年龄段人员分别按月享受的失业补助费，生活补助费和征地保养金，由征地保障经办机构于每月25日起通过社会化服务机构实行社会化发放。
第二十四条 基本生活保障人员享受的失业补助费、生活补助费和征地保养金先从个人账户中支付，个人账户资金不足支付的，从社会统筹账户中列支。
实行基本生活保障人员发生出国和跨地区（苏州市外）定居、死亡等情况的，经本人或死者亲属申请和提供相关材料，由征地保障经办机构核准后，将其个人账户中本息余额一次性支付给本人或其法定继承人，同时终止享受基本生活保障待遇。
第二十五条 第二年龄段人员，经办理相关手续后按下列办法纳入城镇企业职工社会保险体系：
（一）设立“城镇保险换算账户”。征地保障经办机构将被征地农民基本生活保障个人账户，在扣除应发2年失业补助费后变更为 “城镇保险换算账户”。
（二）换算基本养老保险缴费年限和个人账户。基本养老保险缴费年限按被征地农民实际从事农业生产劳动的时间（上学、参加城镇企业职工养老保险期间，以及依法被判处拘役、有期徒刑或被劳动教养期间除外），每2年换算1年城镇企业职工基本养老保险参保年限（不满1年的尾数，按1年换算），不足3年按3年计算；并按“城镇保险换算账户”以及征地补偿安置方案批准时城镇企业职工基本养老保险缴费基数下限和企业与职工缴费比例之和的换算办法确定。“城镇保险换算账户”资金不足可换算基本养老保险缴费年限的，不足部分不得确认缴费年限。按“城镇保险换算账户”，以及征地补偿安置方案批准时城镇企业职工记入个人账户比例占企业和职工缴费比例之和的比例为被征地农民建立基本养老保险个人账户，其个人账户金额全部记入个人缴费部分。
换算后的“城镇保险换算账户”资金并入城镇企业职工基本养老保险基金。
（三）参加城镇企业职工社会保险。纳入城镇企业职工社会保险的被征地农民就业后，用人单位和个人应按规定缴纳社会保险费；尚未就业的，也可参加城镇自谋职业人员社会保险，其本人可以继续按规定领取失业补助费。就业后参加失业保险的，失业后按规定享受失业保险金，同时仍可继续按规定领取失业补助费。
纳入城镇企业职工社会保险的被征地农民按规定参加城镇企业职工社会保险后，在基本养老保险续保期间死亡的，可按规定享受丧葬补助费、直系亲属一次性抚恤费，其中符合供养直系亲属条件的遗属可享受供养直系亲属定期或一次性救济费；基本养老保险关系封存期间死亡的，可按规定享受丧葬补助费和直系亲属一次性抚恤费。同时征地保障经办机构应将上述人员应发2年失业补助费的余额一次性支付给法定继承人。
（四）视同城镇职工基本医疗保险缴费年限。征地前按国家、省、市规定可以计算为城镇职工的基本医疗保险缴费年限和按本条第（二）项规定被确认的城镇企业职工基本养老保险缴费年限可视同计算为城镇职工基本医疗保险缴费年限；并可与征地后按规定参加城镇职工基本医疗保险的实际缴费年限合并计算。
第二十六条 第三、四年龄段人员征地前已参加城镇企业职工社会保险或城镇自谋职业人员社会保险，其中已按月享受城镇企业退休养老待遇的，征地保障经办机构应将其基本生活个人账户资金一次性支付给本人，同时终止被征地农民基本生活保障关系；若其到达法定退休年龄时不符合按月享受城镇企业退休养老待遇条件的，可按城镇企业职工养老保险规定一次性申领有关待遇外，继续按月享受生活补助费或征地保养金。
第二十七条 第三年龄段人员征地后就业的，用人单位和个人应按规定参加城镇职工社会保险；尚未就业或就业后失业的，也可参加城镇自谋职业人员社会保险，待其到达法定退休年龄时可按城镇职工社会保险规定享受相关待遇，其中符合按月享受城镇退休养老待遇条件的，征地保障经办机构应将其基本生活保障个人账户本息余额一次性支付给本人，同时终止享受征地保养金待遇。
第二十八条 纳入基本生活保障的被征地农民征地前已参加农村基本养老保险的，原参加农村基本养老保险的缴费年限和个人账户可换算为城镇企业职工基本养老保险缴费年限和个人账户。具体实施办法由市劳动和社会保障局另行制定。
征地前原已享受农村社会养老补贴和同时符合享受征地保养金条件的人员，不得重复享受，但可按“就高”原则，按规定享受征地保养金；其中已履行个人缴费义务的，可将其农村基本养老保险个人账户中个人缴费部分的本息余额一次性支付给本人，同时终止农村基本养老保险关系。
第六章 基本医疗保障
第二十九条 对第三、四年龄段人员，在按月计发门诊医疗包干费同时建立住院医疗保险制度。
第三十条 第三、四年龄段人员的住院医疗保险费由市国土资源局和工业园区、高新区（虎丘区）国土资源部门从征地成本中按第三、四年龄段人员每人8000元标准一次性划拨，建立被征地农民住院医疗保险统筹基金（以下简称“住院统筹基金”），纳入财政专户管理，专款专用。
住院统筹基金不足支付的，从被征地农民基本生活保障基金中解决；基本生活保障基金不足支付的，由同级财政部门负责解决。
第三十一条 被征地所在地的镇政府（街道办事处）和村民委员会配合征地保障经办机构，为第三、四年龄段人员发放《被征地农民医疗保险证》、《被征地农民医疗保险病历》和《被征地农民就医卡》（IC卡）（以下简称“就医证卡”）。
对上述人员首次发放“就医证卡”的所需费用，由财政部门在被征地农民基本生活保障基金专户社会统筹账户中按实拨付。
第三十二条 住院医疗保险的用药目录、诊疗服务项目范围、就医的定点医院，按城镇职工基本医疗保险的规定执行。
第三十三条 第三、四年龄段人员在定点医疗机构发生的符合医疗保险结付规定的住院医疗费用由住院统筹基金按比例结付，具体办法由市劳动和社会保障局另行制定。
第三十四条 属于劳动适龄对象的第三、四年龄段人员就业后，用人单位和个人应按规定参加城镇职工基本医疗保险。在办理参保手续并按规定足额缴费后，参保个人从次月起按规定享受城镇职工基本医疗保险相关待遇，同时暂停享受被征地农民住院医疗保险待遇。
第三十五条 劳动适龄人员就业后，用人单位和个人应按规定参加社会保险；就业后又失业的，在按规定领取失业保险金期间按以下办法享受城镇职工基本医疗保险待遇：
（一）按城镇自谋职业人员继续缴纳基本医疗保险费的，除按规定享受城镇职工基本医疗保险待遇外，其住院自负费用可向失业保险经办机构申请享受50%的医疗补助。
（二）中断缴纳基本医疗保险费的，应冻结其城镇职工基本医疗保险个人账户，暂停享受城镇职工基本医疗保险待遇，本人或其亲属可向征地保障经办机构申请恢复被征地农民住院医疗保险待遇，征地保障经办机构经审核确认后，可恢复其享受被征地农民住院医疗保险待遇。其住院自负费用可向失业保险经办机构申请享受50%的医疗补助。
第（一）、（二）项失业住院医疗补助的最高限额为本人应领失业保险金的4倍。
第三十六条 第三、四年龄段人员参加城镇职工基本医疗保险后连续缴费至国家法定退休年龄，符合按月领取城镇职工基本养老金条件，且基本医疗保险最低缴费年限男满30年、女满25年的，可按规定享受城镇退休人员基本医疗保险待遇，同时终止享受被征地农民住院医疗保险待遇，不足最低缴费年限的应按规定一次性补缴。
第三十七条 参加城镇职工基本医疗保险的第三、四年龄段人员到达国家法定退休年龄时，不符合享受城镇职工退休人员基本医疗保险待遇的，应按城镇职工基本医疗保险规定对其个人帐户进行清算，并终止城镇职工基本医疗保险关系和待遇，由本人向征地保障经办机构提出申请后，恢复享受被征地农民住院医疗保险待遇。
第七章 促进就业和加强培训
第三十八条 建立失业登记制度。属于劳动适龄对象的被征地农民，在实行基本生活保障后尚未就业的，应由户籍所在地镇（街道）劳动保障机构进行失业登记、注册和统计，并纳入城镇职工就业和再就业培训管理体系。
第三十九条 发放《就业登记证》（劳动手册）。对符合就业条件的被征地农民发放《就业登记证》（劳动手册），用于记载其就业、流动、失业、培训等情况。《就业登记证》（劳动手册）是被征地农民失业时享受失业保险、参加转业训练、求职时报名登记、办理录用手续的必备证件。
第四十条 实行就业指导教育和先培训后就业（上岗）制度。25周岁及其以上劳动适龄的被征地农民必须参加劳动保障部门组织的职业指导培训，凭职业指导培训证到户籍所在地镇（街道）劳动保障机构领取《就业登记证》（劳动手册），凭《就业登记证》（劳动手册）求职就业或进行失业登记，并根据有关政策规定的岗位需要参加技能培训；25周岁以下的被征地农民必须按规定参加劳动预备制培训，凭培训合格证方可到户籍所在地镇（街道）劳动保障机构领取《就业登记证》（劳动手册）。有关就业、培训的具体办法由市劳动和社会保障局另行制定。
促进就业和再就业所需的培训和管理费用，按每个符合劳动适龄的被征地农民2500元标准，由财政部门在被征地农民基本生活保障基金专户社会统筹账户中按实拨付。
第四十一条 对女性年满40周岁、男性年满48周岁及其以上的被征地农民发放《再就业优惠证》。持有《再就业优惠证》的人员享受再就业优惠政策。
第八章 最低生活保障
第四十二条 符合低保条件的被征地困难农民纳入城镇低保管理范畴，与城镇居民一视同仁，按照《苏州市城镇居民最低生活保障制度实施办法》（苏府〔2001〕60号）规定执行。
被征地农民的最低生活保障制度，实行属地管理，各区人民政府负责制，所需的资金由财政部门按城镇低保资金的原渠道支付。
第四十三条 被征地困难农民符合以下条件，可提出享受城镇低保待遇申请：
（一）无生活来源、无劳动能力、无法定抚养人或法定抚养人无抚养能力；
（二）因残疾、年老体弱、主要劳动力患重病或死亡，无劳动能力，无其他经济来源，家庭人均收入低于城镇最低生活保障标准的。
符合城镇低保条件的被征地困难农民，持有关身份转换的证明和家庭成员收入的证明，由户主向户籍所在地社区居委会（村委会）提出书面申请。
申请低保待遇的家庭凡居住地与户籍登记地不一致的，须待居住地和户籍登记地一致后办理（拆迁过渡期除外）。
第四十四条 家庭收入计算口径，除执行《苏州市城镇居民最低生活保障制度实施办法》的规定外，按以下方法办理：
（一）家庭成员的财产性收入（包括房屋租赁收入、土地入股收入、出售财物、集体分红等收入）计入家庭总收入；
（二）无业人员有一定的劳动收入和房屋出租收入，但又难以核实其收入数额的，其家庭人均收入按城镇低保标准全额计算；
（三）16周岁以下被征地农民的一次性安置补助金，在校学生的各类助学金、奖学金，农村计划生育奖励金不计入家庭收入。
第九章 附则
第四十五条 本实施细则中涉及年龄的“以上”均含本数。
第四十六条 本实施细则自2004 年12月1日起施行。2004年1月1日以后批准的征地项目的征地补偿标准和被征地农民基本生活保障按本实施细则执行，在此之前批准的征地项目按原征地补偿标准和相关办法执行。
第四十七条 办理集体非农业建设用地使用手续的，参照本实施细则执行。
[案例]
某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。
2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。
房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。
[分歧]
本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。
[评析]
本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。
一、案由的认定
合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。
合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。
二、预约合同的认定
预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。
在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。
三、立约定金的认定
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。
从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。
四、诚实信用角度的考量
作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。
本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。
综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。
（作者单位：最高人民法院）
